Bau-Turbo kommunal gestalten – Chancen und Verantwortung
Mit Grundsatzbeschluss steuern
Auf fast jeder Tagesordnung der Bau- und Planungsausschüsse der NRW Kommunen ist derzeit das Thema Bau-Turbo zu finden. Wir erklären euch in diesem Artikel, welche Änderungen das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ im BauGB im Detail beinhaltet und warum der Beschluss von Leitlinien für die Umsetzung des Bau-Turbos vor Ort wichtig und empfehlenswert ist.
Informationen zu den konkreten Änderungen
§ 31, 3 BauGB: Gemeinden können für den Bau von Wohnungen in größerem Umfang Befreiungen von den Festsetzungen eines B-Plans zulassen
(3) Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.
Bislang war die Befreiung von Festsetzungen nur im Einzelfall möglich. Voraussetzung war, das „Grundzüge der Planung“ nicht berührt wurden. Das heißt: Eine Änderung oder Ausnahme durfte den wesentlichen planerischen Kern eines Bebauungsplans nicht verändern. Mit dem Bau-Turbo ist eine Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus nun auch in „vergleichbaren“ Fällen möglich, also bei Vorhaben, die unter ähnlichen Voraussetzungen stehen. Auch die Abweichung vom vorliegenden Bebauungsplan darf nach dem neuen Satz 3 größer sein als bisher, da die Formulierung „wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden“ an dieser Stelle fehlt. Damit können bislang notwendige Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans ebenso wie die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden/TÖB in mehr Fällen als bisher entfallen.
§ 34, 3b BauGB: Gemeinden können für die Errichtung von Wohngebäuden im nicht beplanten Innenbereich in Einzelfällen und in mehreren vergleichbaren Fällen Abweichungen vom Gebot der Einfügung zulassen
(3b) Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Grundidee des „Gebots der Einfügung“ besteht darin, dass sich neue Gebäude an der vorhandenen Bebauung orientieren und das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen. Mit dem Bau-Turbo sind im unbeplanten Innenbereich Abweichungen von diesem Grundsatz für die Errichtung von Wohngebäuden nicht mehr nur im Einzelfall, sondern allgemein zulässig. Damit erweitert der Bau-Turbo den Handlungsspielraum bei der Wohnraumschaffung und verschiebt zugleich die Grenze, ab der die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich wird.
§ 36a BauGB: Die Zustimmung der Gemeinde ist notwendig
(1) Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.
(2) Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.
(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.
Der neue § 36a besagt, dass Abweichungen von Bebauungsplänen (§ 31, 3) und von der „Einfügung“ im Innenbereich (§34, 3b) nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig sind. Dies gilt auch, wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Insgesamt wird hierdurch die Position der Gemeinde gegenüber der Bauordnungsbehörde gestärkt. Die Gemeinde kann ihre Vorstellungen zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung wirksam einbringen und durchsetzen. Zugleich wächst die Verantwortung von Verwaltung und Rat für die mit diesen Entscheidungen verbundenen städtebaulichen Auswirkungen.
Damit der Bau-Turbo tatsächlich beschleunigend wirkt, sieht das Gesetz eine Genehmigungsfiktion vor: Erfolgt innerhalb von drei Monaten keine Zustimmung der Gemeinde, gilt diese als erteilt. Wird der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben, verlängert sich die Frist um einen Monat. Angesichts der häufig komplexen Abstimmungs- und Beteiligungsprozesse in Verwaltung und Politik kann diese enge Frist die Kommunen jedoch unter erheblichen Zeitdruck setzen und eine umfassende politische Beratung und Beteiligung der Öffentlichkeit erschweren. Umso wichtiger sind klare kommunale Leitlinien und Entscheidungskriterien, die eine zügige, transparente und zugleich verlässliche Bewertung entsprechender Vorhaben ermöglichen (siehe unten).
Die Zustimmung zu einem Vorhaben setzt voraus, dass es mit den Vorstellungen der Gemeinde zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Damit kann die Kommune ihre Vorstellungen zur Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets aktiv steuern. Noch weitergehende Einflussmöglichkeiten bieten städtebauliche Verträge: Die Zustimmung kann an Gegenleistungen des Vorhabenträgers geknüpft werden. So lassen sich beispielsweise Vorgaben zum Anteil geförderter Wohnungen, zur Bauweise oder zu weiteren städtebaulichen Qualitäten vertraglich absichern.
Übrigens: Die Gemeinde ist zur Zustimmung nicht verpflichtet. Die Ablehnung eines Vorhabens kann nur mittelbar durch Klage gegen Versagung der Baugenehmigung überprüft werden.
Was ist zu beachten?
Nach § 36a des BauGB ist grundsätzlich die Gemeinde und damit der Rat der Stadt zuständig. Dieser darf entsprechend § 41 GO NRW seine Aufgabe an Fachausschüsse, Bezirksvertretungen oder Verwaltung delegieren. Hier bedarf es klarer Regelungen für die Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und politischen Gremien (siehe unten).
§ 246e BauGB: Experimentierklausel - Gemeinden können für die Schaffung von Wohnraum Abweichungen von Bestimmungen des BauGB zulassen, befristet bis Ende 2030
(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:
1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung. Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt. Planungs- und Baurecht Öffentliches Bau- und Planungsrecht Bauturbo
(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.
(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.
(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.
(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:
1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,
2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.
Die befristete Sonderregelung des § 246e BauGB gilt bis Ende 2030. Sie ermöglicht Abweichungen von den Vorschriften des Baugesetzbuchs, soweit dies der Errichtung von Wohngebäuden oder der Schaffung von Wohnraum dient. Grundsätzlich kann die Regelung sowohl im Innen- als auch im Außenbereich angewendet werden. Im Außenbereich ist ihre Anwendung jedoch auf Vorhaben beschränkt, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen im Innenbereich stehen (§ 30 1, oder 2 oder § 34). Bei umweltrelevanten Vorhaben im Geltungsbereich von Bebauungsplänen sowie im Außenbereich ist eine Zustimmung nur auf Grundlage einer Umweltverträglichkeitsprüfung zulässig.
Darüber hinaus können auch bestimmte wohnungsnahe Nutzungen zugelassen werden. Dazu zählen insbesondere Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohnerinnen und Bewohner.
Auch bei der Anwendung des § 246e BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB erforderlich. Damit bleibt die kommunale Steuerungsmöglichkeit trotz der weitreichenden Abweichungsbefugnisse gewahrt.
Was ist zu beachten?
Die Anwendung auf Vorhaben im Außenbereich schwächt das im Außenbereich geltende generelle Bauverbot. Hier besteht die Gefahr der Zersiedelung und der Zerstörung des Freiraums. Es kommt daher sehr auf die städtebauliche Planungskultur in der Gemeinde an!
Empfehlenswert: Grundsatzbeschluss zur Umsetzung des Bau-Turbos
Der Bau-Turbo eröffnet Kommunen neue Möglichkeiten, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und dringend benötigten Wohnraum schneller bereitzustellen. Damit sind sowohl Chancen als auch Risiken verbunden. Um die neuen Spielräume verantwortungsvoll zu nutzen, können kommunale Grundsatzbeschlüsse verbindliche Leitlinien setzen. Sie sorgen für die notwendige Transparenz und stellen sicher, dass die neuen Instrumente gezielt eingesetzt und Entscheidungen konsequent an nachhaltigen, sozial- und klimagerechten Zielen ausgerichtet werden.
Die neuen Regelungen im Baugesetzbuch erweitern den Handlungsspielraum der Kommunen. Die Entscheidung über deren Anwendung verbleibt jedoch ausdrücklich vor Ort. Damit wächst die Verantwortung von Verwaltung und Kommunalpolitik, diese Instrumente transparent, zielgerichtet und im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung einzusetzen.
§1 BauGB bleibt maßgeblich
Die grundlegenden Ziele und Prinzipien einer nachhaltigen Stadtentwicklung nach BauGB sind auch bei Anwendung des Bau-Turbos unverändertt gültig. § 1 BauGB formuliert hierzu:
„Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern und zur Erfüllung der Klimaschutzziele des Bundes-Klimaschutzgesetzes die Wärme- und Energieversorgung von Gebäuden treibhausgasneutral zu gestalten sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.“
Auch die sorgfältige Abwägung unterschiedlicher Interessen, die frühzeitige Konfliktbearbeitung, die Entwicklung tragfähiger Lösungen, die Prüfung von Alternativen sowie die angemessene Beteiligung der Öffentlichkeit und betroffener Akteure bleiben zentrale Bestandteile aller Planungs- und Entscheidungsprozesse.
Innenentwicklung stärken – Flächen nachhaltig und gezielt nutzen
Der Bau-Turbo eröffnet gezielte Möglichkeiten zur Innenentwicklung und Nachverdichtung. Durch die Aktivierung von Baulücken sowie die Aufstockung bestehender Siedlungsstrukturen kann der Flächenverbrauch verringert und der Zersiedelung entgegengewirkt werden. Gleichzeitig lassen sich bestehende Infrastrukturen effizienter nutzen.
Ein Grundsatzbeschluss des Rates sollte deutlich festlegen, dass der Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung Vorrang eingeräumt wird. Klar ist: Schnelleres Bauen darf nicht zulasten von Klima-, Freiraum- und Ressourcenschutz gehen. Der Bau-Turbo braucht klare kommunale Vorgaben, damit beschleunigte Verfahren zu hochwertigen, nachhaltigen und städtebaulich verträglichen Ergebnissen führen.
Verfahrensbeschleunigung durch klare Verantwortlichkeiten in der Kommune
Damit die durch den Bau-Turbo vorgesehenen verkürzten Fristen eingehalten werden können, sollten Kommunen transparente Regelungen für die Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und politischen Gremien schaffen. Eine praktikable Lösung kann darin bestehen, Entscheidungen bei geringfügigen Abweichungen von bestehenden Planungen auf die Verwaltung zu übertragen. Bei Vorhaben mit größeren städtebaulichen Auswirkungen sollten hingegen die zuständigen politischen Gremien eingebunden bleiben. In jedem Fall sind klare Leitlinien erforderlich, um Zuständigkeiten und Entscheidungsmaßstäbe eindeutig festzulegen. So lassen sich beschleunigte Verfahren mit demokratischer Legitimation und transparenter Entscheidungsfindung verbinden.
Solche Beschlüsse ermöglichen es, städtebaulich tragfähige Projekte zügig umzusetzen und zugleich Vorhaben mit hohem Konfliktpotenzial frühzeitig zu steuern oder zu begrenzen. Dies betrifft insbesondere Projekte mit übermäßigem Flächenverbrauch oder starker Versiegelung, die den Zielen einer geordneten und nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung widersprechen.
Mit Grundsatzbeschlüssen den Bau-Turbo sinnvoll steuern
Viele Städte und Gemeinden haben Grundsatzbeschlüsse oder Leitlinien verabschiedet, um die zusätzlichen Spielräume des Bau-Turbos verantwortungsvoll zu nutzen.
Hierin werden beispielsweise die Anwendung des Bau-Turbos im Außenbereich oder in Gewerbegebieten, Vorgaben zur Erschließung oder Fristen für den Baubeginn geregelt. Einen besonderen Stellenwert nimmt in vielen Kommunen die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ein. Um sicherzustellen, dass die beschleunigten Verfahren auch einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung leisten, enthalten zahlreiche Grundsatzbeschlüsse verbindliche Quoten für geförderten Wohnungsbau. Darüber hinaus werden häufig Vorgaben zur Beteiligung der Öffentlichkeit formuliert.
Zudem setzen zahlreiche Kommunen auf städtebauliche Verträge, um zusätzliche Anforderungen verbindlich zu regeln. Dazu zählen beispielsweise Beiträge zur sozialen oder technischen Infrastruktur, Anforderungen an Freiräume und Klimaanpassung und nachhaltige Bauweise oder andere projektbezogene Verpflichtungen. Auf diese Weise können Kommunen die zusätzlichen Handlungsspielräume des Bau-Turbos mit klaren Qualitätsanforderungen verknüpfen.
Ergänzend werden häufig verpflichtende Vorgespräche mit der Verwaltung vorgesehen. So können mögliche Konflikte frühzeitig erkannt und gelöst werden – eine wichtige Voraussetzung, um die ambitionierten Fristen des Bau-Turbo einzuhalten und gleichzeitig eine hohe Planungsqualität sicherzustellen.
Fazit: Politisch gestalten statt nur beschleunigen
Der Bau-Turbo kann Verfahren beschleunigen und Wohnraum schneller ermöglichen – entscheidend ist jedoch die politische Steuerung vor Ort. Nur mit klaren Leitlinien lassen sich Tempo, Qualität und Gemeinwohl in Einklang bringen. Nur so wird aus Beschleunigung nachhaltige Stadtentwicklung.
Weitere Infos bei der Initiative Bau-Turbo kommunal.